Guvernul propune o nouă evaluare a imobilelor confiscate, printr-o ordonanță de urgență, o decizie criticată de specialiștii din domeniu ca fiind „incorectă și discriminatorie”.
Propunerea legislativă, inițiată de Ministerul Finanțelor, Secretariatul General al Guvernului și Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților, a obținut aprobare din partea Consiliului Economic și Social și este programată pentru dezbatere în ședința de vineri a Guvernului.
Valoarea unui imobil nu depinde de istoricul său
„Prețul unui imobil este influențat de factori precum amplasarea și potențialul său economic, nu de statutul său anterior”, afirmă Daniel Crainic, directorul de marketing al unui portal imobiliar, într-o declarație pentru presa românească. El a mai subliniat că o astfel de reglementare, aplicată unui număr limitat de bunuri imobiliare, poate afecta negativ piața reală.
Experții atrag atenția că noile criterii de evaluare ar putea genera diferențe importante, dacă nu iau în considerație o metodologie obiective aplicabilă întregii piețe.
„Aplicarea unei ordonanțe de urgență în cazul unui grup restrâns de imobile distorsionează piața și este discriminatorie. Proprietățile respective fac parte din patrimoniul imobiliar național și evaluarea lor trebuie să țină cont de prețurile pieței”, completează Daniel Crainic.
Soluția: o evaluare unitară
O soluție optimă, conform expertului, ar fi un sistem național unificat de evaluare aplicabil tuturor imobilelor. Un astfel de sistem ar trebui să elimine inegalitățile actuale, să fie transparent, digitalizat și actualizat în timp real, ținând cont de parametrii obiectivi relevanți pentru piață.
Criteriile esențiale ale unui sistem unificat includ locația, caracteristicile proprietății (suprafață, stare, dotare), calitatea construcției/terenului, prețuri comparabile, rata de absorbție și factori precum situația juridică și destinația imobilului.
Incoerențe actuale în grilele notariale
În propunerea legislativă se evidențiază inegalitățile actuale în evaluarea imobilelor de către notare. Există diferențe semnificative în criteriile de evaluare utilizate în funcție de județ și vechimea construcției, generând valori inegale pentru imobile similare.
De exemplu, în anumite regiuni nu se aplică coeficienți de corecție în funcție de vechimea imobilelor, în timp ce în alte regiuni acești coeficienți sunt folosiți. Chiar și terenurile sunt evaluate diferit în funcție de localitate.
Proiectul urmărește asigurarea unor criterii unitare pentru stabilirea despăgubirilor, luând în considerare suprafața, destinația, perioada de construcție și materialele folosite la edificarea imobilelor, eliminând astfel inechitățile actuale.
Criterii de evaluare propuse de Guvern
Pentru a asigura echitate în despăgubiri, Guvernul propune o grilă de evaluare unitară, aplicabilă pe întreg teritoriul național. Evaluarea va ține cont de prețurile de piață din anul precedent, actualizate anual și ajustate prin coeficienți de corecție.
Coeficienții de corecție sunt utilizați pentru a ajusta prețul inițial în funcție de factori specifici, cum ar fi vechimea, calitatea materialelor sau locația.
Cum vor fi afectate prețurile?
Evaluarea imobilelor vechi este propusă cu coeficienți de corecție reduși. Astfel, imobilele anterior 1977 au o depreciere considerabilă în evaluare. Același principiu se aplică și terenurilor mari sau celor cu productivitate redusă. Pe de altă parte, imobilele comerciale sau terenurile cu potențial viticol sunt avantajate.
- Imobile vechi: Evaluări reduse cu până la 30% pentru construcțiile edificate înainte de anul 1977.
- Imobile din materiale tradiționale (paiantă, lemn): Evaluări reduse cu 50%.
- Terenuri mari: Evaluări reduse în funcție de suprafață.
- Terenuri agricole neproductive: Evaluări reduse considerabil.
- Spatii comerciale: Posibile creșteri in valoare.
- Domeniile viticole si pomicole: Posibile creșteri in valoare.