Prețurile imobiliare din Bulgaria continuă să crească exploziv, înregistrând cea mai mare majorare din Uniunea Europeană.
Datele Eurostat arată o creștere record de 18,3% a prețurilor locuințelor în Bulgaria în trimestrul IV al anului 2024. Aceasta reprezintă o accelerare față de trimestrul anterior, când creșterea a fost de 16,5%. Bulgaria deține titlul de țară cu cele mai rapide majorări imobiliare în UE, depășind chiar și Polonia în trimestrele anterioare. În medie, prețurile locuințelor din UE au înregistrat în trimestrul al patrulea o creștere de 4,9%, iar în zona euro rata a fost de 4,2%.
Creșterea puternică a prețurilor locuințelor este reflectată în creşterea rapidă a creditelor ipotecare. Creditele pentru locuințe acordate de băncile comerciale din Bulgaria au crescut cu 29% anual, atingând 26,473 miliarde de leva la sfârșitul lunii februarie 2025. Această creștere consistentă ridică semne de întrebare privind eficiența măsurilor Băncii Centrale pentru limitarea creditării ipotecare.
Numărul de credite ipotecare scade, deși valoarea lor crește
Deși valoarea creditelor ipotecare crește, numărul acestora este în scădere. Potrivit experților, această creștere a volumului de credite se datorează prețurilor crescute ale locuințelor, care fac ca creditele ipotecare medii să fie mai mari.
Brokerii imobiliari observă o creștere a prețului mediu pe metru pătrat de 6% începând cu începutul anului. În ciuda expansiunii creditării, aproape 70% dintre tranzacțiile imobiliare din Bulgaria se realizează în numerar.
Cu toate acestea, pe piețele imobiliare importante din orașe mari, ponderea tranzacțiilor cu credite ipotecare este semnificativ mai mare. Spre exemplu, la Sofia, 59% dintre tranzacții sunt finanțate prin credite ipotecare, urmate de Varna (44%), Burgas (40%) și Plovdiv (38%). Aceste date provin din Agenția pentru Registru și se referă la primul trimestru al anului.
În localitățile mai mici, creditarea imobiliară se face și prin credite de consum
Deși rata generală a tranzacțiilor imobiliare finanțate prin credite ipotecare este sub 70%, aceasta nu exclude finanțarea prin credite de consum. Proprietățile din localitățile mai mici au prețuri mai accesibile, astfel încât credite de consum pot completa soluțiile de finanțare. Datele Agenției pentru Registru reflectă doar tranzacțiile cu credite ipotecare.
Mulți bulgari au economii suficiente pentru achiziționarea unor locuințe fără credite ipotecare, chiar și în capitală. Cu toate acestea, investițiile imobiliare în Sofia prezintă riscuri din cauza prețurilor ridicate, variind între 2.000 și 8.000 de euro pe metru pătrat în zonele centrale.
Experții nu prevăd modificări majore pe piața imobiliară anul acesta. Pentru 2026, se anticipează o stagnare a prețurilor și o posibilă scădere a numărului de tranzacții, în special cu privire la impactul adoptării monedei euro.
În ceea ce privește dobânzile la creditele ipotecare, experții nu anticipează o creștere în acest an. EURIBOR, dobânda de bază pentru majoritatea băncilor, este aşteptată să scadă, în timp ce dobânzile medii la depozite rămân aproape de zero. Se recomandă ca rata lunară a creditului ipotecar să nu depășească 30% din venit, chiar dacă plafonul stabilit oficial este de 50%.
